房地产受到打压后，中国还会出现像房地产那样“暴利”的行业吗?

任何行业都有“暴利”的机会，但任何行业都不可能永远“暴利”!

▶　随着房地产行业洗牌加剧，下一波房地产那样“暴利”的行业将会在哪出现？房地产受到打压后，中国还会出现像房地产那样“暴利”的行业吗?

随着中共中央办公厅、国务院办公厅印发了“三权分置”，政府出台越来越多的扶持政策，未来农业能否带来超越房地产业的致富机会！？

有专家认为，中国是个农业大国，未来像房地产一样的“暴利”新兴行业一定和农业有关。 任何行业都有“暴利”的机会，但任何行业都不可能永远“暴利”! 所谓的“暴利”是相对而言的，它是每一个行业从市场培育期走向成熟期的必然阶段，当年的家用电器、BB机、手机、电脑等行业同样如此。

▶　1980年以前，中国并没有房地产行业。当年人们对“房地产”的认知，如同现在人们对未来中国可能出现的“农业地产或“生态农庄”的认知度一样陌生。

什么是农业地产？

所谓“农业地产”，是指中国很有可能会在未来的5-10年内，出现以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地为主要业务的新兴产业。这个产业将在“土地流转”、“城镇化建设”和“农民进城”等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形成。

第一，大量流转出来的农村土地，将在地方政府的干预和规划下，有偿租赁给相关财团、机构，并通过收取大规模流转出来的土地租金获得长期、稳定的地方财政收入。

第二，租赁土地的财团、机构，在租赁的土地上经营高附加值的经济作物、从事农产品供应链控制或现代农业规模化生产，从而获取利润。

第三，从事土地租赁中介业务的“土地买办”获得相应的劳务费用。

第四，广大农民将通过出让土地使用权而获得数额相当的一次性现金补偿，此后再通过出卖剩余劳动力成为“职业农民”。

▶  促使“农业地产”业形成的理由如下：

一、人民币对美元汇率的升值，无论利害关系谁是谁非，它最终导致的结果必然是拉动中国经济增长“三驾马车”之一的外贸出口损失惨重。国家提出的“转变发展方向、改变发展思路”已明确说明以加工外贸为主的宏观发展方向的危机和风险性。拉动中国经济增长的另两驾马车中，唯一坚挺的是“内需”市场。而拉动内需的“重要支柱”产业是“房地产”和“汽车制造业”，显然依靠单一的“私家车”是无法长久拉动GDP增长的。

二、房地产业的风声鹤唳绝不仅仅是部分城市“房价过高”的问题。平均占地方政府财政收入79%(中央电视台语)的“土地财政”现象不可能长久持续，“城市化”的脚步也将随着城市扩张的“地皮极限”而无法长久供应政府的财政需求。相反，农村土地则是目前地方政府唯一可以长期重复利用的、稳定的，也是最大的财政保障来源。

三、从2008年底中央提出的“土地流转”，以及关于农村城镇化建设步伐的加快，其根本目的就在于将农村“剩余”的劳动力和“闲置”土地集中利用。最佳“集中利用”农村土地的办法只有一个：租赁。

四、大量如“联想”这样的国内知名公司已悄悄地把资金向农村转移，它们的目的当然不可能是简单地去“种水稻”。无论是万达的文旅小镇，还是马云的农村淘宝，部分自由投资者，都开始瞄向优质的农村土地市场，建农庄，开民宿等已成热潮。

中国是一个农业大国，当前的“商机”已经显现，未来的中国“首富”必将在“农业地产”或“生态农庄”行业的名单中产生，请拭目以待。

在2020年9月23日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》（一下简称《意见》），要求到“十四五”期末，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

此《意见》加强了土地出让收入用于农业农村资金与一般公共预算支农投入之间的统筹衔接，持续加大各级财政通过原有渠道用于农业农村的支出力度，避免对一般公共预算支农投入产生挤出效应，确保对农业农村投入切实增加。

文件明确提出“坚持取之于地，主要用之于农的原则，制定调整完善土地出让收入使用范围、提高农业农村投入比例的政策性意见，所筹集资金用于支持实施乡村振兴战略。”

过往，中国最赚钱的行业是房地产、金融、电子信息等行业，农业备受投资商和年轻人的冷落。在国家对农业投入不断增加、对农民补贴不断加大，以及政府出台的各项扶持政策引导下，农业行业大整合已经展开，那么，这种大转型是否如罗杰斯所说，在未来能带来超越房地产业的致富机会呢？

农业地产会如何发展？

改革开放后，中国房地产业起步于深圳、珠海的特区建设，但对于国内民众来说，当时仍处计划经济时期，个人仍依赖单位分房，并没有买房的概念。

中国房地产业走过了艰难的前十年和辉煌的后十年，房地产业渗透并影响了几十个行业，吸引了每一个城市居民的眼球。房地产业也成为中国诞生亿万富豪最多的行业。经过这二十年，行业的相对垄断格局已经形成，全国知名地产商在50家左右，各大地产商凭借资本优势，掌控了大部分可开发土地资源。而在整合结束的后十年中，房价也随之一路飚升。

房地产行业由“分散”向“集中”转变后产生行业暴利和大量富豪，印证了一个结论：任何行业其结构体由“分散”走向“集中”，都会形成行业相对垄断，进而产生超额利润和暴富机会！

农业，似乎也在经历着房地产行业由“分散”向“集中”转变的过程。在这里，我主要以种植业来谈这方面问题，毕竟种植业与我们所处的农资子行业密切相关。我们来看一下农业由“分散”到“集中”的表现：

中国的种植业似乎正在走一条路：

自给自足小量供应（分散）→大耕户/合作社开始出现（集中) →农场主（相对垄断）

农民的身份也在发生变化：

2012年中央一号文件中首度出现了“职业农民”的字样， 而2013年，“家庭农场”又成为中央一号文件的主题词，2017年一号文件首次提到的“田园综合体，再到2021年中央一号文件中的“强化现代农业科技和物质装备支撑”，中央以农业科技为“先锋队”、以物质装备为“主力军”的加快农业现代化建设速度的方略逐渐清晰。2021年，“十四五”开局之年，国内大循环、需求侧改革的大环境，扩大内需、刺激消费、带动投资，势必是大趋势。土地作业主——农民的结构也在发生深刻变化，“农民”将成为有钱人的职业，传统意义上的“农民”将面临更换淘汰。

产业规模化已成为农业转型加速的重要推动因素。农业行业的机会不断涌现，在国家经济结构调整和大力支持农业的政策背景下，大量社会资本涌入农业领域，新农业蕴含着巨大潜力，是一块值得投资者期待的领域。

新农业的崛起需要资本推动，讲求长远回报，要有良好的商业盈利模式才可持续发展。从前几年，商界巨头也都频频涉足农业，万科进军养猪，碧桂园布局规划农业产业园、[联想]进入水产、养殖业，[网易]丁磊养猪，[京东商城]刘强东种大米，褚时健包山头种出“楮橙”，中国首善陈光标进军绿色食品，生产松子玉米核桃酱，广告词“喝陈光标松子玉米核桃酱，健康自己，帮助他人，喝一罐，捐一毛” ……这些商界大鳄，凭着他们灵敏的商业嗅觉，已深刻感觉到农业大转型带来的机会而纷纷踏足，他们凭借良好的社会资源和资本优势，投入的资金动辄数亿，远超出我们行内人之前的小打小闹。

由此可见，农业由“分散”向“集中”转变后，改变之前落后的经营模式，也一定能产生高利润机会。目前正在进行中的农业产业大整合，正如经历房地产业的“前十年”，农业产业发展的“后十年”值得期待。

各种农业地产项目的兴起

农村的多元文化，反映在不同的休闲建筑上，我们可以看到中国闽式的建筑、砖造红瓦的现代建筑、田园景致的西式建筑等。所有的建筑配合优美的景观，能形成拥有自己特色的主题休闲农场。

休闲农业可将农业结合漫游（悠游农场）、乐活（体验农场）、慢食（品味农场）的休闲观念，透过解说、体验、品尝、饮食和住宿服务，营造出一个知性和感性兼具的氛围，将农村打造为适合旅游、更适合居住的生活空间。

包括农业田园和康养结合，实质是健康产业的一个分支，是康养产业的重要支撑，是传统农业的升级版，是健康农业与养生农业的结合，是“乡村振兴战略”的重要内容，是将传统的第一产业要素与第三产业要素相融合，以健康为宗旨，以“三农”（农村、农业和农民）为载体，以科学养生方法为指导的新业态。本质是为健康长寿服务的农业。

它要求，生产的安全、环境的绿色、心身的健康，以最小的成本实现农业附加值最大限度的提升，从本质上来说，它是一种极值农业和高能农业。负效应最小，正效应最大。由于康养农业是为健康长寿服务的农业，实际是“六次产业”，就是三次产业相加1+2+3=6,三次产业乘积即融合1*2*3=6，任何一个为0整个结果为0，就是融合。康养农业就是三次产业的组合与融合。

现在人都追求绿色消费，向往农村的无污染，向往农村的青山绿水和有机蔬菜。互联网的兴起改变了农民的生活，大学生回家创业也很常见了，有了新型人才的注入，农村经济更加蓬勃发展，各种农业地产项目逐渐兴起。

乡村旅游热潮来临

城市的拥挤喧嚣、环境的不断恶化，人们迫切渴望逃离人造空间，到丛林山谷、自然乡野，而且这种需求日益显现，因此，深处交通不便、偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发。一个乡村就是一个野奢度假综合体。通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用，将村落打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。

新型农业地产开发包括设施农业、观光农业、无土栽培、精准农业等现代农业生产、经营模式。农业与文化自古以来息息关联，相辅相成。现今随着旅游和地产两大行业的不断发展，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向，结合农业与文化、休闲与度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显。

农业存在刚性需求，存在经济发展水平提升后老百姓对“食”的消费需求升级，作为传统行业里唯一没有被彻底整合的行业，农业逾发显得有机会和吸引力，也因此引发各界大佬纷纷踏足，以求在农业行业整合和变革中取得先机，赢得超额利益，在未来能带来超越房地产业的致富机会。

农业地产是否是继房地产后的又一个“暴利”行业？

当中国的“逆城市化”到来，经过行业大整合乡村农业地产必将成为下一个热点行业。

文章来源：西安农贸市场研究中心